Операции с недвижимостью привлекают многих инвесторов, однако этот бизнес остается довольно рискованным из-за нестабильности рынка. Рядовые граждане также стараются выбрать наилучшее время для реализации или покупки квартир. Чтобы составить прогноз ситуации на 2019-2020 годы, эксперты принимают во внимание многие факторы экономики.
Экономические предпосылки
Кризис 2015 года привел к падению объемов застройки жилья, и вызвал скачок цен на квадратные метры, который сменился «обвалом» рынка. Следующие два года ситуация характеризовалась медленным падением цен и заморозкой крупных строительных проектов – особенно этот процесс был заметен в столице. 2018 год вызвал оживление на рынке: агентства недвижимости отметили, что итоги года превзошли все их ожидания по объемам продаж.
Аналитики объясняют такое оживление тем, что население откладывало деньги в течение нескольких лет, опасаясь инфляции и дефицита средств, но относительная стабильность экономики и снижение ипотечной ставки вызвало волну потребительской активности.
Факторы ценообразования
На формирование цен влияет совокупность экономических процессов.
- Хотя спрос на жилье не уменьшается, аналитики отмечают общий спад покупательской способности. Он вызван инфляцией, ростом НДС, повышением цен на бензин – расходы населения растут, при том, что заработные платы практически остаются на том же уровне. Последствием этого может стать некоторое «торможение» приобретения недвижимости в 2020 году.
- Конец 2018 года ознаменовался ростом ключевой ставки ЦБ до 7,75%: курс на снижение ставки, которому следовал Центробанк в течение 4 лет, сменился на поддержание. Ипотечные программы в 2018 году продемонстрировали небывалую лояльность – некоторые предложения варьировались в диапазоне 8-9% годовых. Это вызвало всплеск активности – граждане, не решавшиеся на кредит в течение последних лет, были привлечены выгодными ставками. В результате объем жилищного кредитования вырос на 42% по сравнению с 2017 годом. Однако в период 2019-2020 средняя ставка составит не менее 10-12%, поэтому объем ипотечных кредитов снизится. Тем не менее, ипотека остается самым востребованным инструментом рынка недвижимости – не менее 50% сделок совершается с привлечением банковских средств.
[reklama2]
- Объемы вводимых в эксплуатацию новостроек снизились по сравнению с 2017-2018 годом на 10-15%, в зависимости от региона. Это вызвано прежде всего тем, что в 2015 году кризис ударил по строительной отрасли и количество запускаемых проектов снизилось. Образуется дефицит предложения, что может привести к росту цен на недвижимость.
- Изменения в законе «Об участии в долевом строительстве…» №214-ФЗ влекут уменьшение количества застройщиков – на рынке останутся только крупные игроки. Суть реформы заключается в том, что долевое строительство как инструмент больше не будет применяться. Теперь девелоперы вносят 10% собственного капитала, остальные средства им предоставляют банки под кредитные программы, а средства дольщиков хранятся на расчетном счете банка до сдачи объекта. Также к застройщикам ужесточаются требования в сфере контроля за привлеченными средствами и по другим показателям экономической стабильности компаний.
- Главный ценообразующий фактор – востребованность жилья в регионе. В провинциальных городах и деревнях цены опускаются до 400-500 тыс. руб. за однокомнатную квартиру. А города с приростом населения повышают цены по мере спроса. Спрос формируется в зависимости от экономической активности региона: рабочие места, крупные предприятия привлекают молодых людей, будущих покупателей жилплощади.
Прогнозы аналитиков
- Геннадий Стерник, сертифицированный аналитик недвижимости, предполагает, что роста цен не будет до 2020 года, поскольку спрос ниже предложения, а реальные доходы населения падают. Он утверждает, что объемы продаж снизятся на фоне политического курса: повышение пенсионного возраста, налогообложения и других непопулярных мер «вытягивания» экономики за счет населения. Однако в дальнейшем экономический рост вызовет увеличение доходов граждан и потребительская активность возрастет.
- Станислав Ришко, эксперт в сфере премиум-недвижимости Москвы, считает, что в столичных новостройках увеличится стоимость квартир минимум на 10%, поскольку ужесточение условий для застройщиков вызовут рост расходов и себестоимости жилья. Однако вторичное жилье, по его мнению, упадет на 3-5%, так как ожидания продавцов завышены, и многие объекты не продаются годами.
- Ильдар Хусаинов, директор риэлторской сети «Этажи», прогнозирует спад продаж в ближайшие несколько лет. Он связывает это с несколькими факторами: подорожание первичного жилья из-за ужесточения требований к девелоперам, повышение ипотечной ставки, торможение ввода новых объектов. Ипотечные объемы, по его словам, снизятся на 10-15%, а цены квартир поднимутся на 3-8%. Кроме того, в связи с прогнозированием подорожания и подогреванием спроса, в 2019 году люди начнут активно скупать жилье, что только ускорит процесс роста.
- Представитель аналитического бюро «IRN-недвижимость» Юлия Рышкина предполагает, что стоимость квадратных метров не увеличится, поскольку население уже «перекредитовано», а заработные платы не растут. Подорожание 2018 года, по ее мнению, связано со снижением ставки банками, однако этот процесс пойдет вспять в 2019 году.
Можно сделать вывод, что 2019-2020 рынок «просядет» на 10-15%, поскольку снизится объем ипотечного кредитования, а стоимость квадратных метров вырастет.
Читайте также:
Комментировать
(Пока оценок нет)
Загрузка...
